Ипотека в Дубае для нерезидентов в 2026: взнос, ставки, расходы, пример расчёта

Купить квартиру в Дубае в ипотеку можно, не переезжая в ОАЭ и не оформляя резидентскую визу. Банки Эмиратов продолжают кредитовать нерезидентов, но условия у них строже, чем у резидентов, и сильно отличаются от банка к банку.

Разбираем, какой нужен первый взнос, какие ставки сейчас предлагают, сколько денег уйдёт на расходы сверх цены и сколько в итоге придётся платить в месяц.

Все цифры в статье – ориентир на осень 2026 года по данным нашего ипотечного брокера. Точные условия банк называет после проверки документов.

Посчитать свой вариант можно в калькуляторе ипотеки за 10 секунд или пройти короткий тест из трёх вопросов – он покажет платёж и сумму своих средств для вашего статуса.

Кто считается нерезидентом

Для банка нерезидент – это покупатель без резидентской визы ОАЭ, который живёт и получает доход в другой стране. Гражданство при этом не важно: россиянин с визой ОАЭ для банка резидент, а британец, который живёт в Лондоне, – нерезидент.

От статуса зависят три вещи: минимальный первый взнос, ставка и максимальный срок кредита. Для сравнения, при первой ипотеке на готовое жильё:

Первый взнос: от 25% до 50%

Единого правила для нерезидентов нет. Один банк готов дать 75% стоимости, другой – только половину. На практике чаще всего ориентируются на взнос 35% – с ним проходит большинство заявок.

На размер взноса влияют: страна, в которой вы получаете доход; профиль клиента – работа по найму или свой бизнес; тип объекта – готовый или строящийся, квартира или вилла; цена объекта и оценка банка.

Обратите внимание. Чем больше взнос, тем ниже платёж и тем охотнее банк одобряет кредит. Если своих средств хватает на 40–50%, выбор банков заметно шире.

Ставка: около 5,5% с фиксацией на 3 года

Нерезидентам ставки обычно примерно на 1 пункт выше, чем резидентам. В расчётах мы берём 5,5% годовых – это типичный уровень для нерезидента осенью 2026 года. Предложения для резидентов начинаются примерно с 4%.

Как устроена ставка:

• первые 3 года она фиксирована – платёж не меняется;
• дальше ставка становится плавающей: EIBOR плюс маржа банка. EIBOR – межбанковская ставка Эмиратов, она меняется вслед за ставкой ФРС США, потому что дирхам привязан к доллару.

Поэтому после окончания фиксации платёж может измениться – считайте его с запасом. Когда фиксация заканчивается, ипотеку можно рефинансировать в другом банке на новых условиях.

Срок кредита: от 15 до 25 лет

Нерезидентам банки дают от 15 до 25 лет, чаще – до 20. Срок обычно ограничивает возраст: на момент оформления заёмщику должно быть больше 21 года, а к концу кредита – как правило, не больше 65 лет, для предпринимателей – 70.

Например, в 50 лет срок, скорее всего, будет не больше 15 лет. Точные условия конкретного банка уточняйте у брокера.

Требования к доходу

Для нерезидентов минимальный доход банк рассматривает индивидуально. Главное требование – средний остаток на банковском счёте от 25 000 дрхм (около $6 800) за последние 3 месяца. Для сравнения, резидентам по найму нужен доход от 15 000 дрхм в месяц, предпринимателям – от 25 000 дрхм.

Банк также смотрит на долговую нагрузку: все кредиты вместе с новой ипотекой не должны забирать слишком большую долю дохода. Если у вас уже есть крупные кредиты дома, их тоже нужно показать.

Какие документы нужны

Базовый пакет для нерезидента: паспорт; подтверждение адреса проживания – счёт за воду или электричество; подтверждение дохода – справка о зарплате или лицензия компании, если у вас свой бизнес; выписка по банковскому счёту за последние 3 месяца со средним остатком от 25 000 дрхм.

Требования отличаются в зависимости от банка: кто-то попросит выписку за 6 месяцев, кто-то – отчётность компании. Брокер заранее скажет, какой пакет нужен именно в вашем случае.

Сколько денег нужно сверх первого взноса

Помимо взноса нужно заплатить расходы на покупку и оформление ипотеки. Для готовой квартиры на вторичном рынке это около 7–8% цены объекта, и банк их не финансирует. При покупке новостройки у застройщика комиссии агентства нет.

Страхование жизни и объекта, которое требуют банки, в таблицу не входит – оно оплачивается частями вместе с платежом.

Пример расчёта: квартира за 2 000 000 дрхм

Нерезидент покупает готовую квартиру в Дубае на вторичном рынке за 2 000 000 дрхм (около $545 000). Взнос – 35%, ставка – 5,5%, срок – 15 лет.

Как меняется платёж при другом сроке (тот же кредит 1 300 000 дрхм, 5,5%): 15 лет – 10 622 дрхм в месяц; 20 лет – 8 943 дрхм в месяц; 25 лет – 7 983 дрхм в месяц.

Если внести 50% (1 000 000 дрхм), кредит уменьшится до 1 000 000 дрхм, и платёж на 20 лет составит 6 879 дрхм в месяц.

Расчёт ориентировочный и не является предложением банка. Свои цифры – в калькуляторе ипотеки.

Ипотека на строящуюся квартиру

За последние 12 месяцев (октябрь 2025 – сентябрь 2026) около 72% покупок жилья в Дубае пришлось на строящиеся объекты – по данным Земельного департамента Дубая (DLD). Здесь у нерезидента два пути. Как устроена рассрочка от застройщика – в статье «Квартира в Дубае в рассрочку».

Ипотека при сдаче дома (handover). Самый частый вариант. Пока дом строится, вы платите застройщику по его плану платежей. Ближе к сдаче банк одобряет вас и объект и выдаёт кредит на остаток – по условиям ипотеки на готовое жильё.

Пример. Если по плану 60% оплачено во время строительства, а 40% – при получении ключей, банк может закрыть эти 40%.

Финансирование во время строительства. Банк подключается раньше, но условия жёстче: финансирует не больше 50% стоимости, дом должен быть готов хотя бы на 35%, а вы уже оплатили около половины цены. Такие программы есть не у всех банков и не для всех проектов – проект должен быть в списке одобренных конкретным банком.

Важно. Одобрение клиента ещё не означает одобрение объекта. Банк должен принять одновременно вас, саму квартиру и застройщика. Поэтому проект лучше проверить у брокера до бронирования.

Как проходит сделка

1. Предварительная оценка. Брокер смотрит ваш доход, страну и документы и считает, какую сумму реально получить.
2. Предварительное одобрение банка. Обычно оно действует ограниченное время – с ним проще договориться с продавцом о цене.
3. Проверка объекта. Банк должен согласиться финансировать конкретную квартиру и застройщика.
4. Оценка и финальное одобрение. Оценщик банка подтверждает стоимость, банк – итоговую сумму кредита.
5. Регистрация ипотеки в DLD и перевод денег продавцу или застройщику.

Сроки зависят от банка и готовности документов – брокер назовёт их после предварительной оценки.

Что важно учесть заранее

• Ипотека не даёт визу сама по себе. Резидентская виза инвестора привязана к стоимости недвижимости, и у квартиры в ипотеке свои условия. Если виза – цель покупки, уточните требования до выбора объекта.
• Считайте платёж с запасом. После 3 лет фиксации ставка станет плавающей. Проверьте, комфортен ли вам платёж при ставке на 1–1,5 пункта выше.
• Валютный риск. Дирхам привязан к доллару. Если ваш доход в другой валюте, платёж в пересчёте может меняться.
• Не все объекты одинаково финансируются. Вторичное жильё и готовые дома от крупных застройщиков банки одобряют легче, чем строящиеся проекты небольших компаний. Объекты с разными способами оплаты – в подборке в рассрочку или в кредит.
• Досрочное погашение. Обычно оно возможно, но может быть платным. Условия конкретного банка уточняйте у брокера до подписания.

Коротко

• Нерезидент может взять ипотеку в Дубае без визы ОАЭ.
• Первый взнос – от 25% до 50%, чаще всего 35%.
• Ставка – около 5,5%, фиксированная на 3 года, дальше – EIBOR плюс маржа банка.
• Срок – от 15 до 25 лет, возраст к концу кредита – обычно до 65 лет.
• На счёте нужен средний остаток от 25 000 дрхм за 3 месяца.
• Сверх взноса – около 7–8% цены на регистрацию и комиссии для готового жилья (у новостроек комиссии агентства нет).
• Для квартиры за 2 000 000 дрхм при взносе 35% нужно около 847 000 дрхм своих средств, платёж – от 8 000 до 10 600 дрхм в месяц в зависимости от срока.

Хотите узнать, одобрит ли банк именно вас? Пройдите тест из трёх вопросов – брокер подберёт банк под ваш профиль и пришлёт расчёт. Это бесплатно и без визита в банк.