Мы в Дубае с 2010 года. За это время удалось собрать команду экспертов не только по недвижимости, но и в целом по Эмиратам. Это люди, которые работали у застройщиков, в банках, государственных органах. Мы проводили сложные сделки и знаем Дубай и Эмираты очень хорошо, потому что это наш второй дом. Мы умеем оформлять обьекты на трастовые фонды, оффшорные компании, фризон компании, т.к. мы понимаем как важно бывает сохранить личность покупателя.

Мы знаем каждый дом и жилой комплекс Дубая и Эмиратов, все их плюсы и особенности. Например, мы знаем где в Дубае апартаменты с лучшим видом на море, где самые роскошные VIP виллы c уникальной отделкой от модных кутюрье и дизайнеров, где самые зеленые районы и самые длинные бассейны. Мы знаем в каких закрытых территориях лучше всего жить с семьей, чтобы неподалеку учились ваши дети в элитных английских или американских школах или университетах. Мы знаем застройщиков, которые идут в ногу со временем и готовы принимать криптовалюты в качестве оплаты.

Мы подбираем недвижимость, которая идеально подойдет именно Вам. Например, если у Вас есть дети, мы подберем комплекс, где будет детская площадка, детский сад и доступ к лучшим кружкам для Ваших детей. А если вы покупаете недвижимость для инвестиций, мы расскажем Вам про районы и здания, которые приносят самый высокий доход в долгосрочной и краткосрочной перспективе, направив вам данные, которые мы получаем напрямую от Земельного департамента Дубая, таким образом Ваше решение будет основываться на реальных данных, которые обновляются каждый день.

Обналичить чек можно в банке-эмитенте чека без наличия резидентства Эмиратов при условии, что на чеке не проставлены две черты, которые означают зачисление только на личный банковский счет. Факт наличия резидентской визы не влияет на возможность получения средств за аренду недвижимости. Главное при этом иметь при себе паспорт, удостоверяющий Вашу личность, поскольку написание Вашего имени на чеке и в паспорте будет проверяться и должно полностью совпадать.

Открыть счет в банке нерезиденту сейчас можно, однако это стало сделать сложнее по сравнению с 2013-2016 годами.

Если чек выписан на имя компании, а не на физ.лицо, то зачисление средств будет возможно только на банковский счет данной компании и только на эмиратский банковский счет.

! Не забывайте, что чек действителен в течение 6 месяцев с даты указанной на чеке, если вы обналичите его в это время, он будет аннулирован.

!! Если Вам нужна поддержка с открытием счета в Дубае, ОАЭ, обращайтесь в UAE-Consulting.com. Если раньше счет можно было открыть без проблем за один день, то после 2017 года правила банков в ОАЭ поменялись и меняются до сих пор. Поэтому рекомендуем обращаться к профессионалам.

!!! Если Вы предпочитаете получение пассивного дохода от аренды недвижимости без траты времени на операционку, Вы можете воспользоваться услугой агентства недвижимости для управления и сдачи в аренду своей квартирой в ОАЭ. В таком случае чек может быть оформлен на имя юр.лица (компании агентства недвижимости), которое занимается сдачей в аренду, а далее уже агентство недвижимости перечисляет или передает наличными Арендодателю в руки. Самое главное при этом, выбирать комфортную для себя компанию, которой вы доверяете и с которой вам комфортно взаимодействовать и работать.

Чек — это, по сути, платежная гарантия, которая считается финансовым обязательством по оплате указанной в чеке суммы на имя указанного в чеке лица. Т.е. это те же деньги, только с отсрочкой выплаты. Дата, когда чек можно обналичить в банке указывается на самом чеке. Таким образом чеки с будущими датами не могут быть обналичены раньше указанной даты, но могут быть обналичены позже указанной даты, если это происходит не позже, чем через 6 месяцев с даты выписанного чека.

Чтобы обналичить чек арендодатель должен предъявить его в банк. Выписывание чеков, на которых в момент обналичивания средств нет денег (необеспеченные чеки), считается уголовным преступлением в ОАЭ. При этом в момент выписывания чеков у вас может и не быть полной суммы на счету, но при этом вы должны сделать все возможное, чтобы в момент обналичивания эти средства были. Эта мера является способом защиты арендодателей и удобным инструментом отложенного платежа для арендаторов.

Зачастую в договорах прописывается пункт о том, что происходит, если чек необеспечен либо не принимается банком (обычно указывается размер штрафа). Чек может быть не принят, если подпись на чеке не совпадает с подписью распорядителя счетом, например, или в случае, когда, неправильно заполнен сам чек.

Обязательно проверяйте написание имени на чеке, оно должно полностью совпадать с написанием имени в паспорте, иначе чек будет отклонен.

Вне зависимости от эмирата, аренда недвижимости оплачивается на весь срок вперед (чаще всего это на пол года/год вперед). При этом взаиморасчеты происходят посредством банковских чеков. В зависимости от договоренности, оплата может происходить одним чеком за весь период (например за год) или несколькими чеками на протяжении всего период (например один чек в месяц).

Шаг 1. Арендодатель находит арендатора

Шаг 2. Между двумя сторонами заключается договор аренды, где указывается: (а) сумма годовой аренды; (б) порядок взаиморасчетов; (в) срок аренды; (д) условия продления договора; (е) порядок покрытия расходов на содержание и эксплуатацию недвижимости; (ж) ответственность сторон при невыполнении условий договора

Шаг 3. В момент подписания договора арендатор оплачивает общую сумму аренды (при помощи чеков с отложенной выплатой по времени) и гарантийный депозит (как правило это 5% от годовой аренды).

Шаг 4. После факта оплаты, Арендатору передаются ключи от квартиры, карты доступа в дом / спортзал и зоны общего пользования, копии документов необходимых для активации коммунальных услуг (электричество, вода, кондиционирование, телефон, интернет), в том числе паспорт Арендодателя, копия Свидетельства на право собственности (Title Deed), Emirates ID Арендодателя, копию резидентской визы Арендодателя, а также иные оговоренные документы при необходимости.

С 2012 года, все договоры аренды по закону эмирата Дубая должны официально регистрироваться в системе Иджари / Еджари ( от арабск. Ejari – “моя аренда”) при Управлении по регулированию недвижимости (RERA). Хотя у службы и есть свое приложение, регистрация должна производиться лично. В качестве подтверждения регистрации выдается специальный сертификат еджари (иджари) (Ejari certificate) с уникальным штрих-кодом.

Зарегистрировать договор аренды может как арендодатель, так и арендатор, но по закону это должен делать собственник квартиры. Штраф на текущий момент составляет 50,000 дирхамов.

При этом, в случае несоблюдения положения об обязательной регистрации, участники сделки не имеют права ходатайствовать в государственные органы для защиты своих прав и интересов или разрешения споров, например, в специально созданный для этого орган – Рентный комитет.

В Абу-Даби, например, система регистрации договоров аренды называется Tawtheeq, а в северных эмиратах это делается просто в муниципалитете.

Договор аренды недвижимости в Дубае, ОАЭ, может быть заключен только с физическим или юридическим лицом, которое (а) имеет статус резидента в Эмиратах; либо (б) с физическим лицом, которое является гражданином ОАЭ; либо (в) с гражданином страны, входящей в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ).

Физ.лицо признается резидентом, если имеет резидентскую визу Арабских Эмиратов и удостоверение личности ОАЭ (Emirates ID).

Юр.лицо признается резидентом, если оно зарегистрировано на территории Арабских эмиратов вне зависимости от эмирата и формы регистрации: это может быть оффшор, свободная экономическая зона (фризона) или местная компания.

Ограничений на установление определенной суммы стоимости аренды в ОАЭ нет. Главным условием при этом является регистрация договора аренды в системе Управления по регулированию недвижимости (RERA), которая называется Иджари / Еджари ( от арабск. Ejari – “моя аренда”). В качестве подтверждения выдается сертификат еджари (иджари) (Ejari certificate).

При этом есть прямое ограничение на количественное увеличение стоимости аренды при последующем продлении договора аренды. Размер повышения арендной платы не должен превышать индексов Управления по регулированию недвижимости (RERA), где отражены усредненные ставки по районам.

По сравнению с резидентской недвижимостью рынок коммерческой недвижимости менее привлекателен. При этом коммерческая недвижимость способна приносить более высокий доход (до 15%), однако это сильно зависит от множества факторов: тип недвижимости, ее месторасположение и стоимость обслуживания.

В зависимости от типа недвижимости, ее месторасположения и стоимости обслуживания, общий средний показатель доходности недвижимости в Эмиратах на текущий момент составляет от 2,5-10% годовых.

Также стоит учесть, что более дорогую и премиальную недвижимость сложнее сдать по сравнению с массовым жильем, соответственно возврат инвестиций ниже.

Согласно Закону №26 от 2007 года “О регулировании отношений между арендодателем и арендатором” и Закону №33 от 2008 года вносящему поправки в Закон №26, любой собственник недвижимости на территории эмирата Дубай имеет полное право сдавать свою недвижимость в аренду. Общепринятой практикой в Эмиратах является аренда на год вперед с последующим продлением.

Любой собственник также имеет право отдать квартиру в управление агентству по недвижимости, что позволит сэкономить время на взаимодействии с арендаторами и решении связанных с этим проблем.

Шаг 1. Потенциальный покупатель определяется с выбором объекта.

Шаг 2. Покупатель и продавец подписывают S&P (от англ. “Sale and Purchase agreement”) договор купли-продажи, где обязательно должна быть прописана следующая информация:

1. Общая итоговая сумма сделки в цифрах и текстом;
2. Перечень всех дополнительных комиссий и сборов (сбор агентства недвижимости / оплата застройщику / возмещение депозитов и т.д.) с указанием кто, что оплачивает;
3. Дата, до которой сделка должна состоятся и сценарий оплаты неустойки;
4. Порядок проведения взаиморасчетов между сторонами;
5. Обязанности сторон, при неисполнении договора;

Шаг 3. Во время подписания договора купли-продажи, Покупатель, в знак подтверждения серьезности намерения вносит депозит в размере 10% (десяти процентов) от общей стоимости приобретаемой недвижимости.

Шаг 4. Продавец получает специальное разрешение от застройщика – NOC (с англ. No Objection Certificate – сертификат об отсутствии возражений) на продажу недвижимости. Этот документ будет необходим на Шаге 5.

Шаг 5. Продавец и Покупатель встречаются в Земельном департаменте или в Авторизированном офисе Земельного департамента (Dubai Land Department Trustee Office). Происходит перерегистрация объекта недвижимости и передача средств за покупку (как правило в видео Менеджер чека). Сделка фиксируется в блокчейн-реестре Земельного департамента и перевыпускается Свидетельство на право собственности (Title Deed), т.е. документ устанавливающий и подтверждающий право собственности на недвижимость.

Сбор за обслуживание включает расходы связанные с: уборкой и обслуживанием общих территорий (коридоры, лестничные пролеты, мусоропровод, прилегающая территория, вывоз мусора); уборкой и обслуживанием зон общего пользования (лифты, бассейн, тренажерный зал, парковки, комнат отдыха), расходами на охрану здания и прочими расходами по мере необходимости.

Оплачивается сбор либо раз в год, либо два раза в год (в зависимости от проекта). Стоимость обслуживания в среднем от 25 до 85 долларов США за квадратный метр.

Собственник недвижимости несет ответственность за своевременную оплату сборов по поддержанию дома и общих территорий в надлежащем состоянии. Такой сбор оплачивается всеми собственниками и называется либо Maintenance fee (в переводе с англ. “Сбор за обслуживание”), либо Service Charges (в переводе с англ. “Сервисный сбор”). По сути, это одно и то же, просто разница в терминологии. Размер сбора определяется соответствующей Обслуживающей компаний (Maintenance Company), которую также называют Сервисной компанией (Service Company). Если в доме есть Ассоциация собственников, то именно она назначает обслуживающую компании и устанавливает размер сборов.

В Эмиратах нет налога на покупку, владение и управление (сдача в аренду) недвижимостью в пределах юрисдикции Арабских Эмиратов.

Сбор 1. 4% (четыре процента) от стоимости недвижимости. Это тот необходимый сбор, который требуется уплатить Земельному департаменту для оформления перехода права собственности на недвижимость в ОАЭ с одного лица на другое.

Сбор 2. 4,000 дирхамов (четыре тысячи дирхамов), что в эквиваленте примерно равно 1,100 долларам США, требуется уплатить Авторизированному офису Земельного департамент (Dubai Land Department Trustee Office).

Cбор 3. ~400 дирхамов (четыреста дирхамов), что в эквиваленте примерно равно 110 долларам США, требуется уплатить Земельному департаменту за выпуск обновленного Свидетельства на право собственности.

Всеми процедурами по оформлению и регистрации прав собственности жилой и коммерческой недвижимости занимается специальный орган, который в Эмиратах называется Земельный департамент (Land Department). Поскольку ОАЭ является федеративным государством, то в каждом эмирате есть свой отдельный земельный департамент, так, например в Дубае это Dubai Land Department (“Земельный Департамент Дубая”). С мая 2018 года все права на владение недвижимостью оформляются в блокчейн-реестре. В качестве подтверждающего документа собственнику выдается Свидетельство на право собственности (Title Deed), т.е. документ устанавливающий и подтверждающий право собственности на недвижимость.

Зарегистрировать можно как объекты вторичного рынка (готовые объекты), так первичного рынка и даже офф-план (от англ. offplan “объекты на стадии плана, новостройки”). Все оффплан проекты регистрируется в системе Земельного департамента Укуд (от арабск. “oqood - “контракты”)), а в качестве подтверждения собственнику выдается первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale)

Договоры аренды в Дубае регистрируется в системе Управления по регулированию недвижимости (RERA), которая называется Иджари / Еджари ( от арабск. Ejari – “моя аренда”). В качестве подтверждения арендатору выдается сертификат еджари (иджари) (Ejari certificate).

Иностранные граждане, вне зависимости от их гражданства, имеют право приобретать, владеть и распоряжается по своему усмотрению недвижимостью в специально отведенных районах – фрихолд (от англ. free hold “свободное владение”). Полный список фрихолд районов определен Нормативным правовым актом Правителя Дубая номер 3 от 2006 года (скачать можно в разделе Законы ОАЭ). Среди наиболее популярных районов среди покупателей там значатся такие районы как: Дубай Марина (Dubai Marina), Пальма Джумейра (The Palm Jumeirah), Джумейра Лейкс Тауэрс (JLT -Jumeirah Lakes Towers), Даунтаун Дубай (Dubai Downtown) и другие.