Продажа недвижимости в Дубае: нужно ли платить налог в России?

Покупка недвижимости в ОАЭ сама по себе не требует уведомления российской налоговой службы. Но дальнейшая структура владения, банковские переводы и продажа объекта уже могут затрагивать налоговые правила РФ.

Ключевой фактор — налоговое резидентство

Основной вопрос — где человек является налоговым резидентом.

Если менее 183 дней в РФ

Как правило, человек перестаёт считаться налоговым резидентом России, и налогообложение регулируется иначе.

Если более 183 дней в РФ

Россия может учитывать мировой доход, включая:

• продажу зарубежной недвижимости;
• доход от аренды;
• валютую переоценку.

Почему важен валютный курс

Даже если объект куплен и продан за одинаковую сумму в дирхамах, в рублях может появиться прибыль из-за изменения курса валют.

Пример

• покупка: 1,5 млн AED при курсе 22 ₽
• продажа: 1,5 млн AED при курсе 28 ₽

В дирхамах прибыли нет. Но в рублёвом эквиваленте возникает положительная разница, которая потенциально может рассматриваться как налоговая база.

Когда налог может не возникнуть

В ряде случаев налоговая нагрузка может отсутствовать:

• если соблюдён минимальный срок владения;
• если отсутствует налогооблагаемая прибыль;
• если подтверждены расходы на покупку и содержание;
• если структура сделки позволяет применить вычеты или освобождения.

Но даже при отсутствии налога иногда сохраняется обязанность подачи декларации.

Что важно учитывать инвестору

Недвижимость в ОАЭ — это уже не просто покупка квартиры. Вопрос затрагивает:

• налоговое резидентство;
• структуру владения;
• зарубежные банковские счета;
• валютную переоценку;
• правила страны налогового резидентства.

Вывод

Перед покупкой и особенно перед продажей недвижимости важно заранее анализировать налоговые последствия именно в своей юрисдикции.

Общие советы из интернета часто не учитывают:

• статус резидентства;
• валютные риски;
• структуру сделки;
• международное налоговое регулирование.