Свежая статистика за май показывает снижение количества сделок практически во всех сегментах рынка. Однако текущая динамика больше напоминает нормализацию после нескольких лет рекордного роста, чем начало полноценного разворота тренда.
Что произошло в мае
По сравнению с апрелем активность снизилась как на первичном, так и на вторичном рынке:
- готовые апартаменты: 1 854 сделки (-17,8%);
- off-plan апартаменты: 6 854 сделки (-23,6%);
- готовые виллы: 480 сделок (-44,3%);
- off-plan виллы: 572 сделки.
На первый взгляд цифры выглядят негативно, однако структура спроса говорит о более интересных процессах внутри рынка.
Off-plan виллы остаются устойчивыми
Самый важный сигнал пришёл именно из сегмента вилл.
Количество сделок с готовыми виллами заметно сократилось, тогда как продажи строящихся вилл сохранились примерно на уровне прошлого года. Это говорит о том, что инвесторы продолжают делать ставку на новые проекты и долгосрочный рост стоимости активов.
Фактически спрос смещается не из рынка, а внутри рынка — от готовых объектов к новым проектам на ранних стадиях строительства.
Что это означает для покупателей
Снижение активности создаёт условия, которых не было в период ажиотажного спроса:
- конкуренция за ликвидные лоты становится ниже;
- появляется больше времени на анализ;
- застройщики становятся гибче в переговорах;
- растёт количество специальных условий и бонусов.
На быстрорастущем рынке хорошие объекты часто уходят ещё до официального запуска продаж. В более спокойной фазе у покупателей появляется возможность выбирать без давления и принимать решения более рационально.
Почему такие периоды интересны инвесторам
Исторически именно в моменты охлаждения формируются многие сильные сделки.
Когда рынок растёт слишком быстро, инвесторы вынуждены конкурировать друг с другом за ограниченное предложение. Когда темпы снижаются, появляется возможность получить более выгодные условия входа при сохранении долгосрочных драйверов роста.
При этом фундаментальные факторы рынка остаются прежними:
- рост населения;
- приток международного капитала;
- развитие инфраструктуры;
- запуск новых транспортных проектов;
- расширение деловой активности.
Вывод
Майская статистика пока не указывает на разворот рынка. Скорее речь идёт о переходе к более сбалансированной фазе после периода рекордной активности.
Для инвесторов это может оказаться одним из наиболее интересных этапов цикла: ажиотаж снижается, возможностей для переговоров становится больше, а долгосрочные драйверы роста продолжают работать. Именно в такие периоды часто появляются лучшие точки входа на рынок.
