Цены в объявлениях – это то, что хочет получить продавец. Сколько на самом деле платят покупатели, видно по зарегистрированным сделкам. Мы взяли открытые данные Земельного департамента Дубая (DLD) о продажах жилья за последние 12 месяцев – с 1 октября 2025 по 30 сентября 2026 года – и посчитали, сколько стоят квартиры в разных районах и с разным числом спален.

Везде ниже – медиана: половина сделок дешевле, половина дороже. Средняя цена в Дубае сильно завышена дорогими объектами, поэтому медиана честнее показывает «обычную» сделку.

Коротко

  • За 12 месяцев в Дубае зарегистрировано 139 630 продаж квартир.
  • Медианная цена квартиры – 1 256 000 дрхм (около $342 000).
  • Медиана за квадратный метр – 18 700 дрхм.
  • Три сделки из четырёх (76%) – покупка строящегося жилья.
  • В нашей таблице районов самый дорогой метр – в Dubai Harbour и на Palm Jumeirah, самый доступный – в International City и Dubai Sports City.

Цены по числу спален

КвартираСделокМедианная цена≈ в $Цена за м²
Студия41 577695 000 дрхм189 00018 910 дрхм
1 спальня57 9691 265 000 дрхм344 00017 760 дрхм
2 спальни31 5522 250 000 дрхм613 00019 510 дрхм
3 спальни7 4934 011 000 дрхм1 092 00023 170 дрхм
4 спальни87710 500 000 дрхм2 859 00031 230 дрхм

Самый массовый формат – квартира с 1 спальней: на неё пришлось больше 40% сделок. В таблице не все форматы: ещё 162 сделки – квартиры с 5–6 спальнями, пентхаусы и записи без числа комнат.

Строящиеся или готовые

СделокМедианная ценаЦена за м²
Строящиеся (off-plan)106 1731 287 000 дрхм19 380 дрхм
Готовые33 4571 145 000 дрхм15 290 дрхм

По медиане метр в строящемся доме дороже, чем в готовом, – примерно на 27%. Но это разные наборы квартир: строящиеся и готовые продаются в разных районах и домах, поэтому разница не равна наценке на одну и ту же квартиру. Возможные причины – новизна домов, расположение проектов, продажа в рассрочку – расчётом не проверены. Готовую квартиру, если она свободна, можно сдавать или жить в ней сразу после покупки.

По спальням разница такая:

  • студия: 560 000 дрхм готовая против 708 000 дрхм строящейся;
  • 1 спальня: 1 050 000 дрхм против 1 308 000 дрхм;
  • 2 спальни: 2 000 000 дрхм против 2 369 000 дрхм;
  • 3 спальни: 3 501 000 дрхм против 4 223 000 дрхм.

Цены по районам

Медианная цена квартиры и цена за м² в популярных районах (по сделкам за 12 месяцев):

РайонСделокМедианная ценаЦена за м²Квартира с 1 спальней
Palm Jumeirah1 1045 808 000 дрхм38 310 дрхм3 760 000 дрхм
Dubai Harbour (в т. ч. Emaar Beachfront)8215 500 000 дрхм43 850 дрхм3 097 000 дрхм
City Walk8033 630 000 дрхм34 500 дрхм2 720 000 дрхм
Downtown Dubai2 5112 830 000 дрхм32 290 дрхм2 250 000 дрхм
Dubai Creek Harbour3 9192 600 000 дрхм27 550 дрхм1 950 000 дрхм
JBR4352 500 000 дрхм17 380 дрхм1 740 000 дрхм
Dubai Hills Estate2 3502 112 000 дрхм25 790 дрхм1 730 000 дрхм
Dubai Marina2 0972 075 000 дрхм20 780 дрхм1 550 000 дрхм
Business Bay6 3072 024 000 дрхм26 630 дрхм2 000 000 дрхм
Al Furjan1 5501 479 000 дрхм14 670 дрхм1 158 000 дрхм
Jumeirah Village Circle (JVC)11 5221 001 000 дрхм15 950 дрхм1 108 000 дрхм
Arjan3 688906 000 дрхм16 850 дрхм1 184 000 дрхм
Dubai Sports City2 856899 000 дрхм14 070 дрхм1 014 000 дрхм
International City (фаза 3)1 503767 000 дрхм12 070 дрхм851 000 дрхм
Dubai World Central10 479730 000 дрхм18 320 дрхм1 161 000 дрхм

Как читать таблицу:

  • Медианная цена зависит от того, что продавалось: в JVC много студий, поэтому медиана района ниже, чем у квартиры с 1 спальней.
  • Цена за м² лучше подходит для сравнения районов. Среди районов этой таблицы самый дорогой метр – в Dubai Harbour и на Palm Jumeirah, самый доступный – в International City и Dubai Sports City. Таблица – выборка популярных районов, а не полный рейтинг: есть районы и дешевле, и дороже.

Чтобы сравнить конкретный дом с медианой района, нужна история сделок именно в нём – пришлём её по запросу.

На что хватало 1, 2 и 4 млн дрхм

Это исторический ориентир по медианам сделок за 12 месяцев: половина квартир в районе продавалась дешевле этих сумм. Наличие предложений сейчас, состояние квартир и занятость арендаторами данные не показывают.

До 1 000 000 дрхм (около $272 000). Медиана студии по Дубаю – 695 000 дрхм, то есть большинство студий продавалось в этих пределах. Варианты в этом бюджете – в подборке недорогие квартиры в Дубае. Квартира с 1 спальней за такие деньги – в International City (около 851 000 дрхм), рядом с этой суммой – в Dubai Sports City (1 014 000 дрхм) и JVC (1 108 000 дрхм).

До 2 000 000 дрхм (около $545 000). Медиана квартиры с 1 спальней в Dubai Marina (1 550 000 дрхм), Dubai Hills Estate (1 730 000 дрхм), Dubai Creek Harbour (1 950 000 дрхм) или Business Bay (2 000 000 дрхм). Медиана квартиры с 2 спальнями по всему Дубаю – 2 250 000 дрхм, в более доступных районах – ниже.

До 4 000 000 дрхм (около $1 089 000). Медиана квартиры с 1 спальней на Palm Jumeirah (3 760 000 дрхм), в Dubai Harbour (3 097 000 дрхм) или City Walk (2 720 000 дрхм); медиана квартиры с 3 спальнями по Дубаю – 4 011 000 дрхм. Медиана виллы с 3–4 спальнями – 3 300 000–3 415 000 дрхм.

Сколько стоит вилла

Для сравнения – виллы: записи с типом Villa в данных DLD, 14 292 продажи за 12 месяцев (в том числе 1 412 без указанного подтипа):

  • медианная цена – 3 600 000 дрхм (около $980 000);
  • с 3 спальнями – 3 300 000 дрхм;
  • с 4 спальнями – 3 415 000 дрхм;
  • с 5 спальнями – 4 852 000 дрхм.

Медиана цены за м² у вилл – около 18 500 дрхм, близко к квартирам. Но площадь сделки у виллы может учитывать и участок, поэтому сравнивать метр виллы и квартиры напрямую нельзя.

Как изменились цены за год

Медианная цена квадратного метра квартиры за последние 12 месяцев – 18 700 дрхм, за предыдущие 12 месяцев (октябрь 2024 – сентябрь 2025) – 18 290 дрхм, то есть +2,2%. Это общий ориентир: медиана меняется и от того, какие квартиры продавались, а не только от роста цен на одни и те же дома. Поэтому по отдельным районам динамику за год мы не приводим – для конкретного дома лучше смотреть историю сделок в нём.

Сколько денег нужно сверх цены

Цена сделки – ещё не вся сумма. При покупке в Дубае добавляются:

  • регистрация в DLD – 4% цены;
  • комиссия агентства – обычно 2% + НДС;
  • регистрационный центр и оформление Title Deed – несколько тысяч дрхм.

Для квартиры за 1 265 000 дрхм (медиана для 1 спальни) только регистрация в DLD – 50 600 дрхм. Если покупаете в ипотеку, добавятся комиссия банка, оценка и регистрация залога. Полный расчёт своих средств и платежа – в калькуляторе ипотеки.

Цены сделок и цены в объявлениях

  • В объявлениях – цена, которую просит продавец, в данных DLD – цена, по которой сделка зарегистрирована.
  • Набор объявлений на сайтах и набор реальных сделок могут сильно отличаться по районам и форматам, поэтому сравнивайте цену предложения с медианой сделок того же района и формата.

Как пользоваться этими цифрами

  1. Определитесь с районом и форматом – по таблицам выше видно, какой бюджет нужен на студию или квартиру с 1–2 спальнями.
  2. Сравните цену за м² конкретного предложения с медианой района. Если сильно дороже – спросите, за что: вид, этаж, отделка, бренд.
  3. Посмотрите сделки в доме – по данным DLD видно, за сколько продавались квартиры в нём; пришлём по запросу.
  4. Посчитайте полную сумму с регистрацией и комиссиями – в калькуляторе.

Подберём квартиры в выбранном районе и бюджете и пришлём историю сделок по каждому дому – напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте.

Источник данных: открытые данные Земельного департамента Дубая (DLD) о сделках с недвижимостью – dubailand.gov.ae, Dubai Pulse. Продажи жилья 01.10.2025–30.09.2026 (процедуры Sell, Sell – Pre registration и Delayed Sell), медианы рассчитаны Dubai-Realty.com; это не официальный индекс цен DLD. Данные предоставляются DLD «как есть»; расчёт не проверялся и не одобрялся DLD. Пересчёт в $ – по курсу 3,6725 дрхм за $1.