Инвестиции в недвижимость Дубая в 2026: доходность аренды по районам

Главный вопрос инвестора – сколько квартира будет приносить в год относительно цены. Мы сравнили два открытых набора данных Земельного департамента Дубая (DLD): договоры аренды и сделки купли-продажи за последние 12 месяцев (1 октября 2025 – 30 сентября 2026 года). Получился ориентир валовой доходности аренды по районам – без рекламных обещаний, только по зарегистрированным договорам.

Коротко

• За 12 месяцев зарегистрировано 541 348 договоров аренды квартир (новых и продлений).
• Медианная годовая аренда: студия – 40 000 дрхм, 1 спальня – 58 000 дрхм, 2 спальни – 76 300 дрхм, 3 спальни – 120 000 дрхм.
• Ориентир валовой доходности по районам – от 4,7% (Palm Jumeirah) до 8–9% (International City, Dubai Sports City).
• В этих данных районы с более дешёвым метром показывают более высокое отношение аренды к цене.

Как мы считали

Валовая доходность – годовая аренда, делённая на цену квартиры, без вычета расходов. Для района мы берём медиану годовой аренды за м² и делим на медиану цены готовой квартиры за м² в том же районе.

Почему только готовые квартиры: сдать в аренду можно только готовое жильё, а строящиеся проекты продаются дороже за метр и исказили бы расчёт.

Важно. Это модельный ориентир по району, а не измеренная доходность конкретных квартир. В аренде учтены и новые договоры, и продления, а сдаваемые и продаваемые квартиры – разные (дома, площади, состояние): одна и та же квартира не стоит одновременно в числителе и знаменателе. Доходность отдельного объекта зависит от дома, этажа, вида, мебели и цены покупки.

Доходность по районам

Что стоит за цифрами

В International City, Dubai Sports City или JVC метр при продаже в 2–4 раза дешевле, чем в Downtown, а аренда за метр меньше лишь в 1,5–2,3 раза – отсюда 7–9% в таблице. В Palm Jumeirah, Dubai Harbour, Downtown и City Walk – 4,7–5,4%; в Dubai Marina, Business Bay, Dubai Hills и JLT – 5,8–7,1%.

Важно. Чего эти цифры не показывают: как будут расти цены, насколько быстро продаётся квартира и кто арендаторы. Для таких выводов нужны другие данные – их стоит проверять отдельно по конкретному дому.

Пример: квартира с 1 спальней

По всему Дубаю медианная цена готовой квартиры с 1 спальней – 1 050 000 дрхм, медианная аренда квартиры с 1 спальней – 58 000 дрхм в год. Отношение медиан – около 5,5%.

Пример. В районах с высокой доходностью расчёт другой: в JVC квартира 55 м² по медианам района стоит около 761 000 дрхм (13 835 дрхм за м²) и сдаётся примерно за 53 900 дрхм в год (980 дрхм за м²) – это около 7,1%.

Важно. Это расчёт по медианам района, а не доходность реальной квартиры: у конкретного объекта цифры могут отличаться, поэтому считать нужно объект.

Аренда и цена по форматам: отношение медиан

Для справки – медианная годовая аренда и медианная цена готовой квартиры по всему Дубаю и их отношение:

Это условное сравнение по всему городу без поправки на район, дом и площадь: оно не доказывает, что студия выгоднее большой квартиры при сопоставимых условиях. Для решения сравнивайте конкретные квартиры в одном доме или районе.

От валовой к чистой доходности

Из годовой аренды владелец платит: сервисный сбор дома – ежегодно, сумма зависит от дома и площади; управление – если сдаёте через управляющую компанию; простой между арендаторами и мелкий ремонт; коммунальные платежи – если они не на арендаторе.

Поэтому чистая доходность обычно заметно ниже валовой. Перед покупкой попросите у продавца или агента сервисный сбор конкретного дома за последний год и посчитайте доходность уже с ним.

Сколько денег нужно на вход

Сверх цены квартиры при покупке платятся: регистрация в DLD – 4% цены; комиссия агентства – 2% + НДС при покупке на вторичном рынке (новостройки у застройщика – без комиссии); регистрационный центр и Title Deed – несколько тысяч дрхм.

Пример. Для квартиры за 1 050 000 дрхм только регистрация в DLD – 42 000 дрхм. Эти расходы стоит учитывать в доходности первого года: они увеличивают фактическую сумму вложений.

Если покупаете в ипотеку, доходность на свои деньги меняется: часть аренды уходит на платёж банку. Посчитать платёж и сумму своих средств можно в калькуляторе ипотеки, условия для нерезидентов – в статье «Ипотека в Дубае для нерезидентов».

Строящаяся или готовая квартира

За последние 12 месяцев три сделки с квартирами из четырёх – покупка строящегося жилья. По медиане DLD метр у строящихся – 19 380 дрхм, у готовых – 15 290 дрхм; это разные наборы квартир, поэтому разница не равна наценке на одну и ту же квартиру.

• Готовая квартира может приносить аренду с момента заключения договора с арендатором – если она готова к заселению и свободна; цену и аренду в доме можно проверить по реальным сделкам.
• Строящаяся может покупаться в рассрочку от застройщика, но аренды до сдачи нет, а итоговая доходность зависит от цены аренды в год сдачи.

Виза инвестора

Покупка недвижимости в Дубае может дать право на долгосрочную визу инвестора: по официальному порталу правительства ОАЭ (страница проверена 03.10.2026), минимальная сумма вложений – 2 000 000 дрхм. Условия, сроки и применимость к вашему случаю (ипотека, строящийся объект, совместная покупка) смотрите на u.ae и подтверждайте до сделки.

На что смотреть перед покупкой

1. Доходность района – по таблице выше.
2. Сделки и аренда в конкретном доме – по данным DLD видно, за сколько продавались и сдавались квартиры именно там.
3. Сервисный сбор – он может «съесть» заметную часть доходности.
4. Спрос арендаторов – близость метро, работы, школ, пляжа.
5. Ликвидность – спросите, сколько продаж было в доме за год и сколько квартир сейчас выставлено: число сделок в районе само по себе не гарантирует быстрой продажи.

Подберём квартиры под нужную доходность и пришлём по каждому дому историю продаж и аренды по данным DLD – напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте.

Источник данных: открытые данные Земельного департамента Дубая (DLD) – договоры аренды и сделки с недвижимостью: dubailand.gov.ae, Dubai Pulse. Период – 01.10.2025–30.09.2026; медианы и доходность рассчитаны Dubai-Realty.com. Данные предоставляются DLD «как есть»; расчёт не проверялся и не одобрялся DLD. Доходность – модельный валовой ориентир (отношение медиан аренды и цены за м²), без расходов владельца; не является обещанием дохода.