Главный вопрос инвестора – сколько квартира будет приносить в год относительно цены. Мы сравнили два открытых набора данных Земельного департамента Дубая (DLD): договоры аренды и сделки купли-продажи за последние 12 месяцев (1 октября 2025 – 30 сентября 2026 года). Получился ориентир валовой доходности аренды по районам – без рекламных обещаний, только по зарегистрированным договорам.
Коротко
- За 12 месяцев зарегистрировано 541 348 договоров аренды квартир (новых и продлений).
- Медианная годовая аренда: студия – 40 000 дрхм, 1 спальня – 58 000 дрхм, 2 спальни – 76 300 дрхм, 3 спальни – 120 000 дрхм.
- Ориентир валовой доходности по районам – от 4,7% (Palm Jumeirah) до 8–9% (International City, Dubai Sports City).
- В этих данных районы с более дешёвым метром показывают более высокое отношение аренды к цене.
Как мы считали
Валовая доходность – годовая аренда, делённая на цену квартиры, без вычета расходов. Для района мы берём медиану годовой аренды за м² и делим на медиану цены готовой квартиры за м² в том же районе.
Почему только готовые квартиры: сдать в аренду можно только готовое жильё, а строящиеся проекты продаются дороже за метр и исказили бы расчёт.
Важно: это модельный ориентир по району, а не измеренная доходность конкретных квартир. В аренде учтены и новые договоры, и продления, а сдаваемые и продаваемые квартиры – разные (дома, площади, состояние): одна и та же квартира не стоит одновременно в числителе и знаменателе. Доходность отдельного объекта зависит от дома, этажа, вида, мебели и цены покупки.
Доходность по районам
| Район | Договоров аренды с указанной площадью | Аренда, дрхм в год за м² | Цена готовой квартиры за м² | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| International City (фаза 1) | 23 308 | 618 | 6 985 дрхм | 8,8% |
| Dubai Sports City | 8 676 | 822 | 10 169 дрхм | 8,1% |
| Majan | 2 944 | 726 | 9 574 дрхм | 7,6% |
| Dubai Land Residence Complex | 7 712 | 677 | 9 004 дрхм | 7,5% |
| Discovery Gardens | 13 941 | 745 | 10 018 дрхм | 7,4% |
| Damac Hills | 3 068 | 1 062 | 14 531 дрхм | 7,3% |
| Motor City | 1 904 | 776 | 10 762 дрхм | 7,2% |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 29 033 | 980 | 13 835 дрхм | 7,1% |
| JLT (DMCC Master Community) | 8 377 | 1 086 | 15 364 дрхм | 7,1% |
| Al Furjan | 5 350 | 964 | 13 801 дрхм | 7,0% |
| Town Square | 4 136 | 988 | 14 500 дрхм | 6,8% |
| Arjan | 11 533 | 959 | 14 651 дрхм | 6,5% |
| Sobha Hartland | 4 517 | 1 387 | 21 701 дрхм | 6,4% |
| Dubai Hills Estate | 4 902 | 1 517 | 24 792 дрхм | 6,1% |
| Business Bay | 18 332 | 1 200 | 19 892 дрхм | 6,0% |
| Dubai Marina | 14 206 | 1 148 | 19 840 дрхм | 5,8% |
| JBR | 3 083 | 1 008 | 17 375 дрхм | 5,8% |
| Dubai Creek Harbour | 6 034 | 1 385 | 25 028 дрхм | 5,5% |
| Downtown Dubai | 9 370 | 1 448 | 26 671 дрхм | 5,4% |
| City Walk | 1 048 | 1 510 | 28 874 дрхм | 5,2% |
| Dubai Harbour (в т. ч. Emaar Beachfront) | 1 442 | 1 862 | 36 970 дрхм | 5,0% |
| Palm Jumeirah | 3 970 | 1 331 | 28 601 дрхм | 4,7% |
Что стоит за цифрами
Где отношение выше. В International City, Dubai Sports City или JVC метр при продаже в 2–4 раза дешевле, чем в Downtown, а аренда за метр меньше лишь в 1,5–2,3 раза – отсюда 7–9% в таблице.
Где ниже. В Palm Jumeirah, Dubai Harbour, Downtown и City Walk – 4,7–5,4%.
Между ними. Dubai Marina, Business Bay, Dubai Hills, JLT – 5,8–7,1%.
Чего эти цифры не показывают: как будут расти цены, насколько быстро продаётся квартира и кто арендаторы. Для таких выводов нужны другие данные – их стоит проверять отдельно по конкретному дому.
Пример: квартира с 1 спальней
По всему Дубаю медианная цена готовой квартиры с 1 спальней – 1 050 000 дрхм, медианная аренда квартиры с 1 спальней – 58 000 дрхм в год. Отношение медиан – около 5,5%.
В районах с высокой доходностью расчёт другой. Например, в JVC квартира 55 м² по медианам района стоит около 761 000 дрхм (13 835 дрхм за м²) и сдаётся примерно за 53 900 дрхм в год (980 дрхм за м²) – это около 7,1%. Это расчёт по медианам района, а не доходность реальной квартиры: у конкретного объекта цифры могут отличаться, поэтому считать нужно объект.
Аренда и цена по форматам: отношение медиан
Для справки – медианная годовая аренда и медианная цена готовой квартиры по всему Дубаю и их отношение:
| Формат | Аренда в год | Цена готовой квартиры | Отношение медиан |
|---|---|---|---|
| Студия | 40 000 дрхм | 560 000 дрхм | 7,1% |
| 1 спальня | 58 000 дрхм | 1 050 000 дрхм | 5,5% |
| 2 спальни | 76 300 дрхм | 2 000 000 дрхм | 3,8% |
| 3 спальни | 120 000 дрхм | 3 501 000 дрхм | 3,4% |
Это условное сравнение по всему городу без поправки на район, дом и площадь: оно не доказывает, что студия выгоднее большой квартиры при сопоставимых условиях. Для решения сравнивайте конкретные квартиры в одном доме или районе.
От валовой к чистой доходности
Из годовой аренды владелец платит:
- сервисный сбор дома – ежегодно, сумма зависит от дома и площади;
- управление – если сдаёте через управляющую компанию;
- простой между арендаторами и мелкий ремонт;
- коммунальные платежи – если они не на арендаторе.
Поэтому чистая доходность обычно заметно ниже валовой. Перед покупкой попросите у продавца или агента сервисный сбор конкретного дома за последний год и посчитайте доходность уже с ним.
Сколько денег нужно на вход
Сверх цены квартиры при покупке платятся:
- регистрация в DLD – 4% цены;
- комиссия агентства – обычно 2% + НДС;
- регистрационный центр и Title Deed – несколько тысяч дрхм.
Для квартиры за 1 050 000 дрхм только регистрация в DLD – 42 000 дрхм. Эти расходы стоит учитывать в доходности первого года: они увеличивают фактическую сумму вложений.
Если покупаете в ипотеку, доходность на свои деньги меняется: часть аренды уходит на платёж банку. Посчитать платёж и сумму своих средств можно в калькуляторе ипотеки, условия для нерезидентов – в статье «Ипотека в Дубае для нерезидентов».
Строящаяся или готовая квартира
За последние 12 месяцев три сделки с квартирами из четырёх – покупка строящегося жилья. По медиане DLD метр у строящихся – 19 380 дрхм, у готовых – 15 290 дрхм; это разные наборы квартир, поэтому разница не равна наценке на одну и ту же квартиру.
- Готовая квартира может приносить аренду с момента заключения договора с арендатором – если она готова к заселению и свободна; цену и аренду в доме можно проверить по реальным сделкам.
- Строящаяся может покупаться в рассрочку от застройщика, но аренды до сдачи нет, а итоговая доходность зависит от цены аренды в год сдачи.
Виза инвестора
Покупка недвижимости в Дубае может дать право на долгосрочную визу инвестора: по официальному порталу правительства ОАЭ (страница проверена 03.10.2026), минимальная сумма вложений – 2 000 000 дрхм. Условия, сроки и применимость к вашему случаю (ипотека, строящийся объект, совместная покупка) смотрите на u.ae и подтверждайте до сделки.
На что смотреть перед покупкой
- Доходность района – по таблице выше.
- Сделки и аренда в конкретном доме – по данным DLD видно, за сколько продавались и сдавались квартиры именно там.
- Сервисный сбор – он может «съесть» заметную часть доходности.
- Спрос арендаторов – близость метро, работы, школ, пляжа.
- Ликвидность – спросите, сколько продаж было в доме за год и сколько квартир сейчас выставлено: число сделок в районе само по себе не гарантирует быстрой продажи.
Подберём квартиры под нужную доходность и пришлём по каждому дому историю продаж и аренды по данным DLD – напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте.
Источник данных: открытые данные Земельного департамента Дубая (DLD) – договоры аренды и сделки с недвижимостью: dubailand.gov.ae, Dubai Pulse. Период – 01.10.2025–30.09.2026; медианы и доходность рассчитаны Dubai-Realty.com. Данные предоставляются DLD «как есть»; расчёт не проверялся и не одобрялся DLD. Доходность – модельный валовой ориентир (отношение медиан аренды и цены за м²), без расходов владельца; не является обещанием дохода.
