В перечне налогов ОАЭ на государственном портале u.ae – НДС, акцизы, корпоративный налог и таможенные пошлины – налога на недвижимость нет, а подоходным налогом физических лиц ОАЭ не облагают. Но это не значит, что платить не нужно ничего: в Дубае есть разовые и ежегодные сборы, а налоговый резидент России отчитывается о доходах в России.
Разбираем по шагам: что платится при покупке, что каждый год, что с арендой и продажей и как на всё это влияет налоговое резидентство.
Коротко
- Подоходного налога для физических лиц в ОАЭ нет; корпоративный налог не распространяется на доход частного лица от сдачи и продажи своей недвижимости, если он не ведёт эту деятельность по коммерческой лицензии.
- При покупке – регистрация в DLD, 4% цены; каждый год – сервисный сбор дома и коммунальные платежи.
- Налоговый резидент России платит в России НДФЛ с аренды квартиры в Дубае и с её продажи, если продажа облагается налогом.
- С 1 января 2026 года применяется новое соглашение России и ОАЭ об избежании двойного налогообложения.
Налоги и сборы при покупке
Главный платёж при покупке – регистрация сделки в Земельном департаменте Дубая (DLD): 4% цены; строящуюся квартиру регистрируют в реестре Oqood, готовую – с выдачей Title Deed. Добавляются сборы регистрационного центра и оформления документов – несколько тысяч дрхм.
НДС на жильё платить не нужно: первая продажа жилья в течение трёх лет после завершения строительства облагается по ставке 0%, а дальнейшие продажи и аренда жилья от НДС освобождены. Шаги сделки и расчёт всех расходов – в статье «Как купить квартиру в Дубае россиянину в 2026».
Ежегодные расходы владельца
Налога на недвижимость в перечне налогов ОАЭ нет, но владелец квартиры каждый год платит сборы: сервисный сбор дома (за обслуживание, охрану, бассейн и общие зоны) – его размер зависит от дома; коммунальные платежи за воду и электричество (DEWA).
Обратите внимание. В счёте DEWA начисляется жилищный сбор Дубая: для арендатора это 5% годовой арендной платы, распределённые по месяцам. Это сбор города, а не налог на имущество; сумму по конкретной квартире видно в счёте.
Доход от аренды: что в ОАЭ и что в России
В ОАЭ подоходного налога для физических лиц нет. Корпоративный налог 9% на доход частного лица от сдачи своей квартиры не распространяется, если человек не ведёт эту деятельность по коммерческой лицензии; регистрация договора аренды в Ejari лицензией не считается.
В России всё зависит от налогового резидентства. Налоговый резидент РФ платит НДФЛ с аренды квартиры в Дубае: этот доход входит в основную налоговую базу, ставка – по шкале 13–22%:
| Доход за год (основная база) | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2,4 млн руб. | 13% |
| От 2,4 до 5 млн руб. | 15% |
| От 5 до 20 млн руб. | 18% |
| От 20 до 50 млн руб. | 20% |
| Свыше 50 млн руб. | 22% |
Важно. Шкала прогрессивная: более высокая ставка применяется только к части дохода сверх порога, а не ко всей сумме. Например, при доходе основной базы 3 000 000 руб. за год налог – 13% с 2,4 млн руб. и 15% с 600 000 руб., всего 402 000 руб.
Доходы основной базы считаются вместе – с зарплатой и другими доходами, а не только по аренде. Ориентир доходности аренды по районам – в статье о доходности квартир в Дубае.
Продажа квартиры
В ОАЭ подоходного налога с продажи жилья частным лицом нет, если он не ведёт эту деятельность по коммерческой лицензии. В России налоговый резидент платит НДФЛ и с продажи квартиры за рубежом: доход от продажи имущества – отдельная налоговая база, 13% с суммы до 2,4 млн руб. и 15% с суммы сверх неё.
Российский Налоговый кодекс освобождает доход от продажи недвижимости после минимального срока владения – 3 или 5 лет в зависимости от основания (ст. 217.1 НК РФ); как это применяется к квартире за рубежом, уточните у налогового консультанта. Подробнее – в статье «Продажа недвижимости в Дубае: нужно ли платить налог в России».
Налоговый резидент России или нет
Налоговый резидент России – тот, кто провёл в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд; гражданство и виза на статус не влияют. Нерезидент платит НДФЛ только с доходов из источников в России, поэтому аренда и продажа квартиры в Дубае у него в России не облагаются.
Золотая виза ОАЭ или сертификат налогового резидента ОАЭ сами по себе российский статус не меняют: он считается по дням в России. Подробнее о визе – в статье о золотой визе через недвижимость.
Обратите внимание. С 1 января 2026 года применяется новое соглашение России и ОАЭ об избежании двойного налогообложения (подписано 17 февраля 2025 года). По нему доходы от недвижимости и её продажи могут облагаться в стране, где находится объект; налог, уплаченный в ОАЭ, засчитывается в России по правилам ст. 232 НК РФ.
Декларация и уведомления в России
Налоговый резидент РФ с доходом от аренды квартиры за рубежом или от её продажи, если продажа облагается налогом, подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля.
Если для аренды или покупки открыт счёт в банке за рубежом, о нём уведомляют налоговую в течение месяца после открытия и каждый год до 1 июня отчитываются о движении средств.
Важно. Есть исключения: отчёт не нужен, если за год на счёт поступило не больше 600 тыс. руб., а если поступлений не было – если остаток на конец года не больше 600 тыс. руб.; страна банка при этом должна участвовать в автоматическом обмене информацией (ОАЭ – участвует).
Не уведомляют о счетах и не отчитываются те, кто провёл за рубежом больше 183 дней в году.
Частые вопросы
Есть ли налог на недвижимость в Дубае?
В перечне налогов ОАЭ налога на недвижимость нет. Платятся сборы: 4% DLD при покупке, сервисный сбор дома, коммунальные платежи и жилищный сбор в счёте DEWA.
Нужно ли платить НДФЛ с аренды квартиры в Дубае?
Если вы налоговый резидент России – да, по шкале 13–22% в составе основной базы, с декларацией 3-НДФЛ. Если нерезидент – доход из ОАЭ в России не облагается.
Освобождает ли золотая виза от налогов в России?
Нет. Российский налоговый статус зависит от числа дней в России за 12 месяцев, а не от визы или гражданства.
Нужен ли налоговый консультант?
Если вы сдаёте квартиру или продаёте её в год, когда остаётесь налоговым резидентом России, – да, лучше уточнить расчёт, зачёт по соглашению и отчётность по счетам: ситуации разные.
Подберём квартиру в Дубае под ваш бюджет и рассчитаем расходы на покупку и владение – напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте.
Источники (проверены 5 октября 2026): портал u.ae – налоги в ОАЭ; Министерство финансов ОАЭ – подоходный налог, Cabinet Decision No. 49 of 2023; Федеральная налоговая служба ОАЭ – инвестиции в недвижимость физлиц, НДС на недвижимость; портал u.ae – жилищный сбор; DLD – регистрация сделки; Налоговый кодекс РФ – ст. 224, ст. 207, ст. 217.1, ст. 229, ст. 232; ст. 12 закона 173-ФЗ; соглашение России и ОАЭ 2025 года; ФНС – налоговое резидентство. Статья не является налоговой консультацией.
