Купить квартиру в Дубае гражданин России может удалённо или за одну поездку: виза ОАЭ и местный счёт для сделки не обязательны. Иностранцы покупают в полную собственность в районах, отведённых для этого (freehold).
Разбираем шаги сделки для готовой и строящейся квартиры, сколько денег нужно сверх цены, как оплатить покупку и что учесть по налогам в России.
Коротко
- Право собственности регистрирует Земельный департамент Дубая (DLD); сбор – 4% цены.
- Строящуюся квартиру регистрируют в реестре Oqood, готовую – с выдачей Title Deed (свидетельства о собственности).
- Медианная цена сделки за 12 месяцев: строящаяся квартира – 1 287 000 дрхм, готовая – 1 145 000 дрхм.
- Комиссия агентства – 2% + НДС только на вторичном рынке; новостройки у застройщика – без комиссии.
- Ипотеку нерезиденту дают банки ОАЭ; первый взнос чаще всего – около 35%.
Шаг 1. Выбор квартиры и бюджета
Сначала решите, что покупаете: готовую квартиру – чтобы жить или сдавать сразу – или строящуюся с оплатой частями по плану застройщика. За последние 12 месяцев около трёх четвертей продаж квартир в Дубае пришлось на строящиеся дома.
Ориентир по ценам – в статье «Сколько стоит квартира в Дубае в 2026»: там медианы сделок по районам и числу спален. Подборки – квартиры в Дубае и строящиеся проекты.
Шаг 2. Бронь и договор
Для строящейся квартиры: бронь у застройщика (иногда сначала заявка на покупку – EOI); затем договор купли-продажи с застройщиком (SPA) и план платежей; первый взнос – по графику договора.
Для готовой квартиры на вторичном рынке: договор между покупателем и продавцом (MOU, в Дубае – стандартная форма); задаток продавцу – как прописано в договоре; согласие застройщика на продажу (NOC) получает продавец.
Важно. Платите только на реквизиты, указанные в договоре, – для строящейся квартиры это эскроу-счёт проекта из договора с застройщиком (SPA), а не личные счета посредников. Проверьте, что застройщик и проект есть в реестрах DLD.
Шаг 3. Регистрация в DLD
Договор на строящуюся квартиру регистрируют в реестре Oqood: по правилам DLD это нужно сделать в течение 90 дней после подписания, сама регистрация занимает рабочий день. Нерезиденту нужен паспорт и копия договора, подтверждение придёт на почту.
Готовую квартиру переоформляют в регистрационном центре (Trustee Office): в один день стороны подписывают переход права, оплачиваются сборы, покупателю выдаётся Title Deed. Присутствовать лично не обязательно – можно оформить доверенность на представителя.
Шаг 4. Ключи
У строящейся квартиры ключи выдают после сдачи дома и оплаты платежа при сдаче; тогда же запись в Oqood меняют на Title Deed. Готовую квартиру принимаете после регистрации: ключи, пропуска, переоформление счетов за воду и электричество (DEWA) на нового владельца.
Сколько денег нужно сверх цены
| Готовая (вторичный рынок) | Строящаяся (от застройщика) | |
|---|---|---|
| Цена (медиана DLD) | 1 145 000 дрхм | 1 287 000 дрхм |
| Регистрация в DLD (4%) | 45 800 дрхм | 51 480 дрхм |
| Регистрационный центр | 4 200 дрхм | – |
| Title Deed и сборы | 520 дрхм | – |
| Сборы DLD при регистрации в Oqood | – | 20 дрхм |
| Комиссия агентства (2% + НДС) | 24 045 дрхм | без комиссии |
| Итого с расходами | 1 219 565 дрхм | 1 338 500 дрхм |
Обратите внимание. По правилам DLD сбор 4% делится между продавцом и покупателем поровну, но в договорах его обычно платит покупатель – в таблице он учтён полностью. У строящейся квартиры сборы за Title Deed оплачиваются позже, при сдаче дома.
Готовая или строящаяся
| Готовая | Строящаяся | |
|---|---|---|
| Как платите | Сразу или с ипотекой | Частями по плану застройщика |
| Доход от аренды | После договора с арендатором | Только после сдачи дома |
| Цена за м² (медиана DLD) | 15 290 дрхм | 19 380 дрхм |
| Главный риск | Состояние квартиры, сервисный сбор | Задержка сдачи, крупный платёж при сдаче |
Медианы относятся к разным наборам квартир, поэтому разница за м² – не наценка на одну и ту же квартиру. Как устроена оплата частями – в статье «Квартира в Дубае в рассрочку от застройщика».
Ипотека и рассрочка
Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов: на практике чаще всего ориентируются на первый взнос около 35%; минимальный взнос и сумму кредита каждый банк определяет сам – от 25% до 50% цены. Условия, документы и пример расчёта – в статье «Ипотека в Дубае для нерезидентов», свой платёж – в калькуляторе ипотеки.
Для строящейся квартиры чаще пользуются рассрочкой застройщика, а платёж при сдаче можно попробовать закрыть ипотекой. Одобрение банка не гарантировано, поэтому источник денег на этот платёж лучше продумать заранее.
Как оплатить покупку из России
Застройщики и продавцы принимают оплату банковским переводом, обычно в дирхамах или долларах. Россияне платят с собственных счетов в иностранных банках, в том числе в банках ОАЭ; открыть счёт нерезиденту можно не в каждом банке, и проверка займёт время.
Важно. Правила валютного контроля и переводов из России меняются, а банки ОАЭ запрашивают документы о происхождении средств. Перед бронью уточните в своём банке, как и в какой срок пройдёт платёж, и сохраните подтверждения переводов – они понадобятся при регистрации и при продаже. Способы перевода – в статье «Как перевести деньги из России в Дубай».
Документы и налоги
Для покупки нужен загранпаспорт; для ипотеки – подтверждение дохода, выписки по счетам и подтверждение адреса. Резидентская виза не обязательна, но при покупке от 2 000 000 дрхм можно подать на золотую визу на 10 лет; для строящихся квартир условия уточняйте.
По общему правилу налоговый резидент России отражает доход от аренды и продажи в декларации в России и уведомляет налоговую об открытии счёта в иностранном банке; требования и исключения меняются. Подробнее – в статье «Продажа недвижимости в Дубае: нужно ли платить налог в России»; свою ситуацию уточните у налогового консультанта.
Чек-лист перед покупкой
- Бюджет с расходами – цена плюс 4% DLD, а на вторичном рынке ещё около 2,5% на комиссию и сборы.
- Застройщик и проект – есть в реестрах DLD, сроки сдачи и план платежей прописаны в договоре.
- Реквизиты – только из договора, без переводов посредникам.
- Источник денег – как пройдёт платёж из России и чем закроете платёж при сдаче.
- Юридическая проверка договора – условия при просрочке и задержке сдачи; тексты законов – на портале законодательства Дубая.
Подберём квартиры под ваш бюджет, проверим застройщика и проведём сделку удалённо – напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте.
Источники: правила регистрации – Земельный департамент Дубая (DLD), регистрация первичной продажи и золотая виза инвестора; цены – открытые данные DLD dubailand.gov.ae, продажи квартир 01.10.2025–30.09.2026, расчёт Dubai-Realty.com (DLD расчёт не проверял и не одобрял). Статья не является юридической или налоговой консультацией.
