Разговоры о возможном обвале рынка появляются регулярно, но кризис в недвижимости возникает не сам по себе. Его вызывают чёткие факторы: перегрев, избыток предложения, спекулятивный спрос и рост цен без фундаментальной опоры. Текущее состояние рынка ОАЭ — противоположное.
Динамика цен не указывает на пузырь
По данным Knight Frank, после пандемии рынок замедлился до около 2% роста в квартал, затем в 2023–2024 годах ускорился до 4,4%, и к концу 2025 стабилизировался на уровне примерно 3,2%. Это умеренный, контролируемый рост без резких скачков — характерная черта зрелого рынка, а не перегретого.
Почему вероятность обвала низкая
1. Баланс спроса и предложения
На 2026 год в Дубае запланирован ввод около 81 000 юнитов. При этом население города продолжает расти рекордными темпами — стратегическая цель Дубая к 2040 году составляет 5,8 млн жителей. Спрос формируется не спекуляциями, а демографией, притоком экспатов и бизнес-активностью.
2. Ограничения на перепродажу
Правила перепродажи строящихся объектов требуют выплаты 30–50% стоимости до того, как инвестор сможет выйти из сделки. Это полностью исключает быстрые перепродажи «на бумаге» и не допускает перегрева, который в прошлые годы возникал из-за флиппинга с минимальным капиталом.
3. Жёсткая регуляторная среда
Рынок работает под контролем:
эскроу-счетов,
обязательной регистрации сделок,
системы Ejari,
надзора RERA.
Эти механизмы формируют высокую прозрачность, снижают риски недостроев и устраняют главный источник кризисов — неуправляемость рынка.
Возможны ли коррекции?
Коррекции — естественная часть любого рыночного цикла. Однако при текущем балансе спроса, контролируемом вводе новых проектов и активной роли государства вероятность резкого падения остаётся минимальной.
Вывод
Рынок ОАЭ сегодня — это система с встроенными предохранителями и устойчивым фундаментальным спросом. Он развивается по модели зрелого международного центра недвижимости, а не по сценарию пузыря.
